Cuando el edificio

no asienta,

pero el acerado sí

OBSERVACIÓN

En la imagen se aprecia una grieta prácticamente horizontal, de apertura importante y recorrido irregular, situada aproximadamente en la franja que separa la parte superior del murete —asociada a la escalera y al edificio— de la parte inferior próxima al acerado.

Existe además pérdida y desprendimiento de revestimiento en los bordes de la grieta, lo que indica que no estamos ante una simple microfisuración superficial del enfoscado.



La morfología no responde bien al patrón clásico de asiento uniforme de un muro completo. El dato decisivo es la forma de sustentación: la parte superior del murete está vinculada a la estructura del edificio, mientras que la parte inferior apoya sobre la solera exterior.

DIAGNÓSTICO

La hipótesis de mayor probabilidad es una fisuración por incompatibilidad de desplazamientos verticales entre dos sectores de un mismo cerramiento sustentados sobre sistemas de distinta rigidez.

Mecanismo: la parte inferior desciende con la solera, mientras que la superior permanece retenida por el edificio. La fábrica intenta mantener la continuidad entre ambos movimientos, generando tracciones y cortantes que terminan superando su capacidad de deformación. La rotura aparece entonces en la zona de transición, generalmente siguiendo una trayectoria horizontal o subhorizontal condicionada por juntas, encuentros y discontinuidades del revestimiento.



No es, por tanto, una simple fisura del enfoscado. Si se confirma la doble sustentación, el problema de fondo es constructivo: se ha obligado a permanecer unidos a dos elementos que pueden moverse de forma diferente.

¿Por qué puede asentar el acerado?

Que el edificio se encuentre cimentado mediante pilotes no significa que los elementos exteriores apoyados directamente sobre el terreno tengan el mismo comportamiento. El acerado y su solera pueden experimentar descensos propios aunque la estructura principal permanezca prácticamente estable.

Rellenos insuficientemente compactados. Es una de las causas más frecuentes. Los rellenos ejecutados junto al edificio pueden consolidarse progresivamente bajo su propio peso y el de la solera.

Lavado o pérdida de finos. Filtraciones, fugas de redes, evacuación inadecuada de aguas pluviales o escorrentías pueden arrastrar partículas del terreno y generar huecos bajo el pavimento.

Consolidación del terreno superficial. Los estratos próximos a la superficie pueden experimentar deformaciones que no afectan significativamente a una cimentación profunda pilotada.

Ejecución deficiente de la base de la solera. Espesores inadecuados, ausencia de una base granular correctamente compactada o irregularidades del apoyo pueden favorecer asientos locales.



Por ello, antes de reparar la grieta es necesario determinar si el descenso del acerado ha finalizado o continúa activo, ya que de ello dependerá completamente la estrategia de intervención.

Qué debemos comprobar antes de intervenir

Antes de decidir una reparación conviene confirmar el mecanismo de la lesión y determinar si el movimiento continúa activo.

Cata en la zona de la grieta. Permitirá comprobar si la rotura afecta únicamente al revestimiento o atraviesa también la fábrica, así como conocer la disposición constructiva real del encuentro.

Comprobación de los apoyos. Debe verificarse sobre qué elemento descansa realmente la parte inferior del murete y cómo está vinculada la superior al forjado o a la estructura del edificio.

Medición del desplazamiento. Si se confirma que la parte superior permanece solidaria al edificio y la inferior acompaña a la solera, y no existen otras roturas que hayan absorbido parte del movimiento, la apertura vertical de la propia grieta permite estimar aproximadamente el desplazamiento relativo acumulado. La nivelación del acerado respecto a puntos estables del edificio puede emplearse como comprobación complementaria y para conocer la distribución del asiento.

Seguimiento de la grieta. Mediante fisurómetros o sistemas equivalentes puede determinarse si la apertura permanece estable o continúa evolucionando.

Revisión de saneamiento y evacuación de aguas. Conviene descartar fugas, filtraciones o escorrentías que puedan estar provocando lavado de finos o pérdida de apoyo bajo la solera.

Inspección del pavimento próximo. Hundimientos, cejas, juntas abiertas o cambios de pendiente pueden aportar información adicional sobre el comportamiento del terreno y de los rellenos.

TRATAMIENTO

El objetivo de la reparación no debe ser simplemente cerrar la grieta, sino evitar que vuelva a producirse. Para ello hay que actuar sobre el mecanismo que la ha originado.

Si el acerado continúa asentando, deberá estudiarse primero la estabilización de su apoyo. Si el movimiento ha cesado o se considera asumible, la intervención debe resolver correctamente el encuentro entre dos elementos que, por su distinta sustentación, pueden experimentar desplazamientos relativos.

La solución no consiste necesariamente en volver a unir rígidamente las dos partes. Si una permanece vinculada al edificio y la otra acompaña a la solera, intentar convertirlas de nuevo en un único elemento puede reproducir la misma incompatibilidad que originó la lesión.



El criterio general debe ser, por tanto: estabilizar el apoyo cuando sea necesario, permitir los movimientos previsibles y reparar posteriormente la fábrica y sus revestimientos.

Alternativas de intervención

La solución concreta dependerá de la magnitud del asiento, de si el movimiento continúa activo y de la configuración constructiva que se confirme mediante las comprobaciones previas.

1. Estabilizar la solera y su apoyo.
Si el acerado continúa descendiendo, debe actuarse primero sobre la causa del asiento. La solución tradicional consiste en levantar la zona afectada, retirar los rellenos deficientes, ejecutar una base correctamente compactada y reconstruir la solera. En determinados casos pueden estudiarse técnicas de consolidación mediante inyecciones, siempre después de conocer las características del terreno y de los rellenos.

2. Independizar ambos sectores mediante una junta de movimiento.
Cuando la fábrica superior permanece vinculada al edificio y la inferior debe acompañar a la solera, puede resultar más adecuado reconocer constructivamente esa diferencia de comportamiento. La grieta deja entonces de tratarse como una rotura que simplemente hay que cerrar y su posición se transforma en una junta diseñada para admitir pequeños desplazamientos relativos.

3. Dotar al murete de un apoyo independiente.
Cuando la importancia de la lesión o la previsión de nuevos movimientos lo justifique, puede reconstruirse la fábrica sobre una cimentación propia y estable, independizándola de la solera del acerado. Es una intervención más profunda, pero elimina la doble sustentación que está en el origen del problema.



4. Reparar la fábrica y los revestimientos.
Sólo una vez resuelta o asumida la causa del movimiento procede reconstruir las zonas deterioradas, reponer piezas, morteros y revestimientos y restituir el acabado final.

Lo que no debemos hacer

Cerrar la grieta sin resolver su causa no constituye una reparación. Si se rellena simplemente con mortero y se repone el revestimiento mientras continúa existiendo movimiento relativo entre ambas partes, la lesión probablemente reaparecerá.

El cosido de la fábrica tampoco debe utilizarse de forma automática. Las barras o armaduras de reparación son útiles cuando se pretende recuperar la continuidad de una fábrica una vez estabilizada la causa del daño. Pero, si los dos sectores continúan sometidos a movimientos diferentes, unirlos rígidamente puede trasladar las tensiones y provocar una nueva fisura en otra zona.

Una malla en el revestimiento puede limitar pequeñas fisuraciones, pero no absorber un asiento diferencial significativo. Su empleo puede ser complementario después de solucionar el mecanismo de la lesión, no un sustituto de esa actuación.



En definitiva, no se trata de conseguir que la grieta desaparezca, sino de conseguir que desaparezca —o pueda ser absorbido— el movimiento que la produjo.

La junta de movimiento como solución

Cuando se decide mantener la doble sustentación —parte superior vinculada al edificio y parte inferior a la solera—, una solución coherente consiste en transformar la rotura accidental en una junta de movimiento deliberadamente diseñada.

La junta debe interrumpir la continuidad rígida entre ambos sectores y permitir que puedan producirse pequeños desplazamientos relativos sin volver a fisurar la fábrica o su revestimiento.

Para ello se sanea y regulariza la zona afectada, dejando una separación continua entre ambas partes. En esa separación se dispone normalmente un fondo de junta compresible, que limita la profundidad del sellado y evita la adherencia del producto al fondo, y posteriormente un sellante elástico adecuado para juntas de fachada.

Es fundamental que los revestimientos posteriores no puenteen rígidamente la junta. Enfoscados, pinturas o acabados deben respetar su continuidad; de lo contrario, aunque la junta funcione correctamente, la fisura volverá a hacerse visible en el acabado.

La anchura y geometría de la junta, así como el tipo de sellante y su capacidad de movimiento, deberán determinarse en función del desplazamiento previsto y de las características concretas del soporte.

La junta no elimina el movimiento: permite que se produzca sin provocar nuevamente la lesión.

Sistemas de reparación y soluciones disponibles

Existen distintos sistemas comerciales que pueden utilizarse como parte de la intervención, pero ninguno sustituye al diagnóstico previo ni resuelve por sí solo la causa del movimiento. Su elección debe responder al mecanismo concreto de la lesión.

Sellantes elásticos para juntas de movimiento. Los sellantes de poliuretano, híbridos u otras formulaciones específicas para fachadas permiten absorber movimientos repetidos entre los labios de una junta. Se utilizan conjuntamente con un fondo de junta adecuado y deben dimensionarse de acuerdo con la capacidad de movimiento declarada por el fabricante.

Fondos de junta. Los cordones compresibles de célula cerrada permiten controlar la profundidad del sellante y favorecen que éste trabaje correctamente entre los dos laterales de la junta, evitando una adherencia indeseada al fondo.

Cosido de fábricas. Los sistemas mediante barras helicoidales de acero inoxidable embebidas en morteros específicos pueden recuperar la continuidad de una fábrica fisurada. Son especialmente útiles una vez estabilizada la causa del daño, pero no deben emplearse para impedir un movimiento diferencial que constructivamente necesita producirse.

Consolidación o elevación de soleras mediante inyecciones. Cuando el asiento procede de rellenos deficientes o de pérdida de contacto bajo la solera, pueden estudiarse inyecciones de lechadas, resinas expansivas u otros materiales. Su idoneidad dependerá de las características del terreno, de los rellenos, de la magnitud del asiento y de la posibilidad de controlar adecuadamente el proceso

Frente a estas técnicas, la solución tradicional de demoler la zona afectada, retirar o recompactar los rellenos y ejecutar nuevamente la base y la solera continúa siendo una alternativa perfectamente válida y, en determinadas circunstancias, la que permite un mayor control sobre el apoyo reconstruido.

Conclusión

La grieta observada no debe entenderse como un problema aislado del revestimiento ni necesariamente como un fallo de la estructura del edificio. Es la manifestación visible de una incompatibilidad de movimientos entre dos partes de un mismo elemento constructivo que están vinculadas a apoyos con comportamientos diferentes.

Mientras la parte superior del murete permanece prácticamente estable al estar asociada al edificio cimentado mediante pilotes, la inferior acompaña al acerado cuando éste asienta. Si ambas partes se ejecutan como un elemento continuo, la fábrica acaba absorbiendo un desplazamiento para el que no está concebida y termina rompiéndose.

La intervención correcta exige, por tanto, comprender primero qué se está moviendo, cuánto se ha movido y si continúa haciéndolo. Sólo entonces puede decidirse si procede estabilizar el terreno o la solera, independizar los apoyos, introducir una junta de movimiento o reparar la fábrica.



La grieta no es el problema: es la consecuencia de haber obligado a permanecer unidos a elementos que no comparten el mismo movimiento.

Referencias técnicas

El análisis de esta patología se apoya, entre otras referencias, en el CTE DB-SE-C Seguridad estructural: Cimientos, para el comportamiento del terreno y los asientos; y en el CTE DB-SE-F Seguridad estructural: Fábrica, para el comportamiento de los elementos de fábrica y su relación con las deformaciones de los elementos que los sustentan.

Se han considerado asimismo documentación técnica y recomendaciones sobre ejecución y reparación de fábricas, juntas de movimiento y encuentros entre cerramientos y estructura, así como sistemas especializados de reparación mediante sellantes elásticos, fondos de junta, cosido de fábricas y técnicas de consolidación de soleras mediante inyección.



Las referencias a soluciones comerciales tienen únicamente carácter ilustrativo. La elección de un producto o sistema concreto debe realizarse en función del diagnóstico, de los movimientos previsibles, de las características del soporte y de las prestaciones declaradas por su fabricante.

Nota: este artículo tiene carácter divulgativo. El diagnóstico y tratamiento de una patología concreta requieren la inspección del edificio, la comprobación de su configuración constructiva y la valoración técnica de las circunstancias particulares de cada caso.