El plano y la norma

La doble lectura técnica y jurídica de los asuntos urbanísticos y constructivos

Dos lenguajes para un mismo problema

Un expediente urbanístico no es sólo una norma que interpretar ni un edificio que medir. Es una realidad física sometida a un régimen jurídico. Arquitectura y Derecho observan esa misma realidad desde perspectivas diferentes y, precisamente por ello, complementarias.

El arquitecto determina qué existe, cómo está construido, qué parámetros urbanísticos cumple, qué puede modificarse, qué patologías presenta, qué antigüedad puede acreditarse, cuál es la correspondencia entre proyecto y obra ejecutada o qué consecuencias físicas tiene una determinada regulación.

El abogado analiza qué efectos jurídicos derivan de esos hechos, qué procedimiento corresponde, qué interpretación normativa resulta defendible, qué plazos y garantías deben considerarse y cuál es la estrategia administrativa o procesal adecuada.

La colaboración aporta más valor en la frontera entre ambas materias: allí donde un dato técnico modifica el alcance jurídico del expediente, o donde una cuestión jurídica obliga a formular de otra manera la pregunta técnica.

El urbanismo es Derecho convertido en espacio y espacio sometido a Derecho.

La propia normativa articula una doble lectura

No existe una regla general que obligue al particular a contratar conjuntamente a un arquitecto y a un abogado para cualquier actuación urbanística. Tampoco toda actuación técnica corresponde necesariamente a un arquitecto: la condición de técnico competente dependerá de la naturaleza del trabajo y de las atribuciones profesionales legalmente aplicables.

Sí existen, sin embargo, procedimientos urbanísticos especialmente significativos en los que la propia normativa separa expresamente el análisis técnico del jurídico. Esa separación institucional resulta reveladora: determinados problemas no se resuelven correctamente desde una sola perspectiva.

Licencias urbanísticas: informe técnico e informe jurídico

En Andalucía, el artículo 302 del Reglamento General de la LISTA, aprobado por Decreto 550/2022, exige que antes de la propuesta de resolución de una licencia urbanística se emita un informe técnico y otro jurídico.

El informe técnico comprueba la adecuación de la actuación a la ordenación territorial y urbanística y la suficiencia de la documentación. El informe jurídico analiza la legalidad de la actuación y del procedimiento a partir de los hechos, las disposiciones aplicables y el propio informe técnico.

La Administración no confunde ambas funciones: necesita saber primero qué actuación se plantea y cómo encaja materialmente en la ordenación, y después qué consecuencias jurídicas produce esa comprobación.

AFO: acreditar primero la realidad, determinar después sus efectos

En el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación, el Reglamento exige documentación elaborada por técnico competente que identifique la edificación, su régimen de suelo, sus características, la fecha de terminación y las condiciones de seguridad y salubridad, entre otros extremos.

A la vista de esa documentación y de los antecedentes administrativos, los servicios técnicos y jurídicos informan sobre el cumplimiento de los requisitos para el reconocimiento.

La secuencia es significativa: la realidad física debe quedar suficientemente acreditada antes de atribuirle el régimen jurídico que corresponda.



Edificación y proceso judicial: competencias distintas

La Ley de Ordenación de la Edificación reserva la redacción de proyectos y la dirección de determinadas obras a los técnicos con la titulación habilitante que corresponda, sometiendo esa actuación a la normativa técnica y urbanística, a la licencia y a las demás autorizaciones preceptivas.

Cuando el conflicto llega al proceso judicial, la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla el dictamen pericial cuando son necesarios conocimientos científicos, técnicos o prácticos para valorar hechos relevantes y exige la titulación oficial correspondiente a la materia cuando exista.

En la jurisdicción contencioso-administrativa, la asistencia de abogado es preceptiva en los términos del artículo 23 de la LJCA.

No se trata de dos profesionales haciendo lo mismo: uno aporta conocimiento especializado sobre los hechos; el otro integra esos hechos en la pretensión, el procedimiento y la estrategia jurídica.

El momento de incorporar la mirada técnica importa

En muchos asuntos la colaboración se produce tarde: se construye primero una estrategia jurídica y, cuando aparece una cuestión técnica, se encarga un informe para sostenerla. Ese orden puede funcionar, pero no siempre es el más eficiente.

Una revisión técnica temprana puede cambiar las preguntas del expediente. Puede descubrir que la superficie real no coincide con la documentada; que una actuación es materialmente legalizable aunque el conflicto se hubiera planteado exclusivamente desde una cuestión temporal; que una supuesta infracción afecta sólo a una parte del inmueble; que la antigüedad necesita una acreditación distinta; o que una patología atribuida a un agente responde en realidad a otro mecanismo causal.

Para un despacho jurídico, disponer de esa lectura antes de fijar definitivamente la estrategia permite decidir qué hechos merece la pena probar, qué documentación solicitar, qué cuestiones deben trasladarse al técnico y qué argumentos conviene abandonar antes de convertirlos en el eje del asunto.

El mejor análisis técnico no siempre es el que confirma una tesis; a veces es el que permite cambiarla a tiempo.

Consultor técnico y perito no son exactamente lo mismo

La colaboración técnica puede empezar antes de que exista una pericial. En esa fase, el arquitecto puede actuar como consultor del equipo jurídico: analizar el inmueble y la documentación, detectar cuestiones relevantes, identificar qué datos faltan, proponer comprobaciones y ayudar a formular correctamente las preguntas técnicas.

Si posteriormente interviene como perito, su posición cambia. El dictamen debe responder a las cuestiones planteadas desde su propio criterio profesional, con la objetividad que exige el artículo 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La estrategia pertenece al abogado; la conclusión técnica pertenece al perito.

Esta distinción aconseja definir desde el comienzo qué papel asumirá cada profesional, especialmente cuando el técnico haya intervenido previamente en el proyecto, la obra o los hechos objeto de controversia, o cuando pueda existir alguna circunstancia que afecte a su independencia, a su posición como testigo o a la utilidad procesal de una futura pericial.

Dónde la colaboración aporta más valor

Hay materias en las que la coordinación entre Arquitecto y Abogado resulta especialmente útil porque los hechos técnicos y sus consecuencias jurídicas están estrechamente relacionados.

Disciplina urbanística y legalización.
El abogado dirige la estrategia procedimental, los plazos, las alegaciones y los recursos. El técnico determina qué existe realmente, qué parte cumple, qué puede legalizarse, qué obras serían necesarias y qué documentación puede acreditar la situación física.

AFO y antigüedad.
El técnico acredita la configuración, el estado, la fecha material de terminación y las condiciones exigibles. El abogado analiza la suficiencia jurídica de las pruebas, el régimen temporal, los antecedentes administrativos, los efectos del reconocimiento y sus limitaciones.

Patologías, defectos constructivos y responsabilidad.
La causa, extensión, gravedad y coste de reparación son cuestiones técnicas. La imputación jurídica de responsabilidades, los plazos, la reclamación y la estrategia probatoria corresponden al ámbito jurídico.

Planeamiento, licencias y declaraciones responsables.
El técnico traduce la ordenación a parcela, usos, ocupación, edificabilidad, alturas, retranqueos y soluciones constructivas. El abogado analiza jerarquía normativa, procedimiento, legislación sectorial, régimen transitorio y efectos del título habilitante.

Periciales judiciales.
El abogado identifica los hechos controvertidos o jurídicamente relevantes que interesa acreditar y formula las cuestiones periciales. El perito decide técnicamente cómo analizarlas y qué conclusiones pueden sostenerse.

Expropiaciones, valoraciones y conflictos inmobiliarios.
La realidad física y económica del bien requiere análisis técnico; la titularidad, los derechos afectados, el procedimiento y la impugnación requieren análisis jurídico.

¿Quién debe llevar el criterio?

No debería existir una jerarquía permanente entre profesiones. La regla más segura es la predominancia por materia: cada profesional conserva la última palabra en aquello que pertenece a su competencia, y ambos coordinan las consecuencias que esa conclusión produce en el trabajo del otro.

En cuestiones de geometría, superficies, estado físico del inmueble, cumplimiento técnico o patología, el criterio corresponde al técnico competente; el abogado determina después los efectos jurídicos que puedan derivarse.

En cuestiones de interpretación jurídica, procedimiento, plazos, recursos o validez de actos administrativos, el criterio corresponde al abogado; el técnico debe comprobar cómo esa interpretación afecta materialmente al edificio o a la actuación.

Hay materias, sin embargo, que exigen una verdadera lectura compartida. La posibilidad de legalización urbanística, por ejemplo, requiere comprobar simultáneamente si la actuación puede materialmente cumplir los parámetros exigibles y si jurídicamente existe un procedimiento que permita su regularización.

Algo similar ocurre en los expedientes de AFO, disciplina urbanística o periciales complejas, donde realidad física, antigüedad, régimen del suelo, antecedentes administrativos y efectos jurídicos deben encajar entre sí.

La colaboración funciona mejor cuando ninguno invade el criterio del otro, pero ambos entienden cómo su propia conclusión condiciona el conjunto del expediente.

Dos límites que no conviene cruzar

El abogado no debe decidir la conclusión técnica.
Puede formular preguntas, señalar qué hechos resultan jurídicamente relevantes, aportar documentación y poner de manifiesto contradicciones, pero no imponer al técnico o al perito una respuesta contraria a su criterio profesional.

La Ley de Enjuiciamiento Civil exige al perito actuar con objetividad, y esa independencia resulta esencial para que el dictamen conserve su valor técnico y probatorio.

El arquitecto no debe convertir una conclusión técnica en una conclusión jurídica.
Puede afirmar que una edificación aparece materialmente terminada en una determinada fecha, que una superficie es la realmente existente, que una solución cumple determinados parámetros o que una patología responde a un mecanismo concreto.

Pero cuestiones como la prescripción, la caducidad, la validez de un título, la eficacia jurídica de una prueba o los efectos de una determinada situación administrativa requieren su correspondiente análisis jurídico.

La colaboración funciona cuando cada profesional aporta independencia de criterio y, al mismo tiempo, entiende qué necesita el otro para construir una respuesta completa.

Un pequeño manual de buen funcionamiento

La colaboración entre Arquitecto y Abogado funciona mejor cuando no se limita a intercambiar documentos al final del expediente, sino que se organiza desde el principio con unas reglas sencillas.

1. Definir el objetivo real del expediente.
   Antes de redactar nada, concretar qué se pretende conseguir: legalizar, defender, recurrir, negociar, reclamar, valorar o simplemente conocer el riesgo.
2. Definir desde el principio el papel de cada profesional.
   Determinar si el técnico actuará como consultor, si previsiblemente emitirá un dictamen pericial, si ha intervenido previamente en los hechos y si existe alguna circunstancia que pueda condicionar su futura intervención.
3. Construir una cronología única.
   Fechas de construcción, licencias, inspecciones, requerimientos, modificaciones de planeamiento, resoluciones y recursos deben formar una sola línea temporal compartida.
4. Separar hechos, pruebas y normas.
   Conviene distinguir qué está acreditado, con qué documento se acredita, qué interpretación técnica admite y qué consecuencia jurídica puede producir.
5. Formular preguntas técnicas útiles.
   En lugar de encargar genéricamente «un informe», conviene definir qué necesita conocer el abogado: antigüedad, superficie, causa, coste, posibilidad de legalización, divisibilidad, seguridad, correspondencia con el proyecto, etc.
6. Incorporar al técnico antes de cerrar la estrategia cuando el asunto dependa de hechos físicos.
   Una comprobación temprana puede evitar que la defensa se construya sobre una premisa equivocada o descubrir una vía alternativa de solución.
7. Mantener la independencia profesional.
   Si una conclusión técnica perjudica la estrategia, se modifica la estrategia; no la conclusión.
8. Revisar de forma cruzada.
   El abogado puede detectar afirmaciones jurídicas impropias en el informe técnico; el técnico debe comprobar que el escrito jurídico no deforme sus datos o conclusiones.
9. Cada profesional firma y responde de su ámbito.
   La coordinación no debe diluir responsabilidades ni producir documentos en los que no quede claro quién sostiene cada conclusión.
10. Preparar conjuntamente la defensa de la prueba.
    Antes de una vista conviene anticipar preguntas, localizar documentos y traducir conceptos complejos a un lenguaje comprensible, manteniendo siempre la independencia del perito.
11. Cerrar el expediente con una lección aprendida.
    Registrar qué documento fue decisivo, qué comprobación faltó y qué habría sido conveniente conocer antes permite construir un conocimiento interdisciplinar acumulativo.

Coordinar no significa mezclar funciones, sino conseguir que cada una llegue a tiempo y responda a la pregunta correcta.

Una herramienta sencilla: la matriz técnico-jurídica

En expedientes complejos puede resultar útil trabajar con una tabla compartida que obligue a separar hechos, medios de prueba, interpretación técnica y consecuencia jurídica.

No sustituye al informe técnico ni al escrito jurídico. Su función es mucho más sencilla: conseguir que ambos se construyan sobre la misma base y que ninguna afirmación importante quede sin respaldo



La utilidad de la matriz no está en la tabla, sino en obligar a responder una pregunta esencial: qué sabemos, cómo lo sabemos y qué efecto puede producir.

La colaboración más útil empieza antes del informe

Arquitecto y Abogado no aportan dos versiones de un mismo asunto. Aportan respuestas distintas que deben encajar.

En urbanismo, edificación y litigios constructivos, la calidad de la estrategia depende muchas veces de que los hechos técnicos estén correctamente definidos antes de atribuirles consecuencias jurídicas.

Por eso, la colaboración más eficaz no consiste necesariamente en entregar al final un informe técnico para anexarlo a un escrito ya terminado. Consiste en compartir desde el principio las preguntas esenciales, permitir que cada profesional responda desde su competencia y construir después una única estrategia sobre hechos correctamente acreditados.

Cuando un asunto depende de planos, obras, superficies, antigüedades, patologías o parámetros urbanísticos, incorporar la mirada técnica a tiempo no añade una capa al expediente: evita que falte una de sus dos dimensiones.



Referencias y fuentes

Reglamento General de la LISTA, aprobado por Decreto 550/2022, de 29 de noviembre. Especialmente los artículos 302, 406 y 408, relativos a informes técnico y jurídico en licencias urbanísticas y a la documentación e informes necesarios en el reconocimiento de situaciones de asimilado a fuera de ordenación.

Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Especialmente los artículos 10 y 12, relativos al proyectista y al director de obra.

Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Especialmente los artículos 335 y 340, sobre finalidad del dictamen pericial, deber de objetividad y cualificación del perito.

Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa. Artículo 23, relativo a la representación y defensa procesal.

Abogacía Española. La colaboración entre perito y abogado en la confección del dictamen pericial, artículo de Pedro Pérez Ortega e Israel Brioso Palmero, publicado el 18 de julio de 2024.

Nota: este artículo tiene carácter divulgativo. La intervención profesional exigible, la competencia técnica concreta y la estrategia adecuada dependen de las circunstancias de cada expediente.